miércoles, 11 de noviembre de 2015

SOLERAS VENTILADAS

SOLERAS VENTILADAS
El sistema constructivo de soleras ventiladas se compone a partir de la unión de piezas de encofrado perdido de alturas variables en función de las características de obra y de proyecto, los módulos suelen estar fabricados en polipropileno.
Los encofrados perdidos presentan una geometría senoidal ligeramente plana en la parte superior, presentando una pluralidad de nervios ortogonales entre sí y equidistantes que parten desde la parte central de la pieza descendiendo a través de su geometría hasta derivar a los pilares estructurales del encofrado que se encuentran en los vértices de la misma.
El pilar estructural formado por la unión de cuatro módulos es totalmente estanco.
Las piezas se unen entre si mediante los galces y en el orden que marcan las flechas indicativas situadas en la cúpula superior de los módulos, dando lugar a la formación de la solera.
USOS
· Cubiertas ligeras
· Recrecidos de pavimentos existentes
· Naves frigoríficas e industriales
· Rehabilitaciones
· Zonas peatonales y andenes
· Zonas de vestuarios
· Forjados sanitarios y soleras ventiladas
RESTRICCIONES DE USO
· Cuando el llenado del encofrado se realice con arena o morteros, independientemente de su tipología y naturaleza.
· Usos con altas cargas estáticas, por ejemplo, naves industriales en las que se instalen máquinas de alto tonelaje y altas cargas puntuales.
· Las alturas de la solera sean superiores a 70 cm sin contar la capa de compresión.
· El soporte de apoyo tenga grandes irregularidades de planimetría que evite el buen asentamiento de las piezas.
· Usos con altas cargas dinámicas, por ejemplo aparcamiento de vehículos pesados (camiones, maquinaria de obra, traillers…).
· No se podrán superponer
· El espesor de la capa de compresión sea inferior a 5 cm.
· No se coloque armadura de mallazo.
· No se cumplan los criterios establecidos de solución en los perímetros.
· Se utilicen diferentes modelos en una misma superficie sin la utilización de tapes.
· Los hormigones a utilizar no tengan la resistencia mínima especificada por la empresa
· Cuando existen arcillas expansivas el producto no se podrá utilizar.
· Todos los casos no especificados Uso (DAU 10/060).

CONICIONES SOPORTES.
La planeidad del soporte es uno de los factores con más relevancia en la instalación debido a que se trata de un sistema prefabricado formado por la unión entre módulos que deben encajar a la perfección. Si el soporte no está con una cierta planeidad pueden aparecer problemas durante el vertido del hormigón dando lugar a pérdidas de material por los puntos en los que no se ha producido un buen encaje entre piezas.
Para evitar que las piezas apoyen directamente sobre el terreno, se ejecutará una capa de hormigón de limpieza en función de las sobrecargas de uso, con hormigón HM-20/B/12/lla ó el especificado en proyecto, sin armadura de mallazo y con una buena planeidad. Las diferencias de nivel serán como máximo de 1 cm.
En casos excepcionales, si el terreno goza de óptima resistencia mecánica y tiene una buena planimetría, los módulos  se pueden apoyar directamente sobre el mismo.
Los perímetros no deben presentan ninguna condición especial, pudiendo ser muros de hormigón armado, muros de fábrica resistente, tabiques divisorios, pilares (rectangulares, cuadrados y circulares), riostras, vigas y zapatas de cimentación.
Rendimiento de colocación
El rendimiento de colocación de los módulos, es de aproximadamente 60-70 m² operario/hora.

Estos valores son estimativos, puesto que la geometría de la obra y la experiencia del personal es determinante.

jueves, 16 de enero de 2014

SUBIDA EN LA TASA DE REGISTRO DEL CERTIFICADO ENERGÉTICO DE CASTILLA LA MANCHA.

Desde el pasado 1 de enero, Castilla la Mancha sube la tasa para registrar el certificado de eficiencia energética.
El precio de esta tasa hasta el pasado 1 de Enero era de 3€, desde el pasado 1 de Enero el precio de la tasa ha pasado a ser de 16 €, según la Ley 8/2013, de 21 de noviembre, de Medidas Tributarias de Castilla-La Mancha.
Esta ley en la disposición final tercera  modificación de la Ley 7/2008, de 13 de noviembre, de Regulación de Tasas en materia de Industria, Energía y Minas de Castilla-La Mancha, tarifa 18 dice:

Tarifa 18. Actuaciones y servicios en materia de certificaciones de eficiencia energética de viviendas y edificios de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

Por inscripción de certificado de eficiencia energética de los edificios, o de su actualización o renovación, en el registro autonómico: 16 euros.

martes, 22 de octubre de 2013

ARTÍCULO 40 DE LA LEY DE EMPRENDEDORES.

Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización.
 
Se modifica el apartado 3 del artículo 14 de la Ley 42/1997, de 14 de noviembre, Ordenadora de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social, que queda redactado de la siguiente forma:
«3. La Autoridad Central de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social pondrá a disposición de las empresas, de oficio y sin necesidad de solicitud de alta, un Libro de Visitas electrónico por cada uno de sus centros de trabajo, en el que los funcionarios actuantes, con ocasión de cada visita a los centros de trabajo o comprobación por comparecencia del sujeto inspeccionado en dependencias públicas que realicen, extenderán diligencia sobre tal actuación.
Mediante Orden del Ministerio de Empleo y Seguridad Social se determinarán los hechos y actos que deban incorporarse al Libro de Visitas electrónico, así como los obligados, la forma de remisión a los mismos y los sistemas de verificación electrónica de su integridad. Asimismo, se establecerán los supuestos excepcionados de llevar Libro de Visitas electrónico, el medio sustitutivo al mismo y el régimen transitorio de aplicación de esta medida.»

jueves, 29 de agosto de 2013

LICENCIAS DE PRIMERA OCUPACIÓN, CASTILLA LA MANCHA
 
1. REGULACIÓN
 
 
a) Legislación estatal. La anulación del art. 242.2 TRLS por la STC 61/1997 supuso que la
 
 
sujeción a licencia de primera ocupación y la regulación sobre la misma es una decisión que
incumbe en exclusiva a las CCAA en el ejercicio de sus competencias sobre urbanismo y
vivienda (art. 148.1.3º CE). La regulación estatal (preconstitucional) sobre la licencia de primera
ocupación sólo se mantiene como derecho supletorio (que, según la STC citada, ni siquiera el
Estado podrá modificar, pues carece de competencias sobre esta materia), aunque, dada la
finalidad de esta licencia, es difícilmente imaginable que en el futuro las CCAA dejen de sujetar
la primera ocupación a licencia (hasta ahora no lo ha hecho ninguna) o que se aparten de forma
sustancial del esquema básico diseñado por la legislación estatal preconstitucional. Este régimen
supletorio se contiene en los arts. 21.1, 21.2 d) RS, 1.10 RDUR y 41.2 RGU.
 
b) Legislación autonómica. La cita continua de las normas autonómicas entorpecería la
 
 
exposición que sigue. Por ello hemos preferido indicar en el texto las especialidades de las
CCAA, sin referencia normativa, la cual señalamos ahora de forma conjunta.
La legislación autonómica sobre la licencia de primera ocupación es, fundamentalmente, la
siguiente: Andalucía (Ley 7/2002, D 283/1987), Aragón (art. 169 Ley 5/1999), Asturias [arts.
228 y 232 del D Legislativo 1/2004; art. 8.1 b) D 6/1995], Baleares (arts. 1, 2.8º y 10º, 9 Ley
10/1990), Canarias [art. 166.1 h) DLeg. 1/2000], Cantabria (art. 185 Ley 2/2001), Castilla-La
Mancha (Ley 2/1998, D 122/1988), Castilla y León [art. 97.1 e) Ley 5/1999], Cataluña [art.
179.e) Ley 2/2002; art. 12 Ley 24/1991; art. 4.3 a) D 206/1992], Extremadura (art. 184 Ley
15/2001, D 73/1988; arts. 3.8, 7.3 y 14 Ley 3/2001), Galicia (art. 4 Ley 4/2003; D 311/1992;
arts. 194 y 195.6 Ley 9/2002), Madrid (art. 151 Ley 9/2001), Murcia [art. 214 c) Ley 1/2001],
Navarra [art. D Foral 142/2004; art. 189.1 h) Ley 35/2002], La Rioja (art. 179.2 Ley 10/1998) y
Valencia (art. 5 Ley 8/2004; DA del D 161/1989; art. 26 Ley 3/2004).
 
2. RÉGIMEN JURÍDICO
 
 
a) Finalidad de la licencia. El objeto de la licencia de primera ocupación es comprobar el
 
 
cumplimiento de las condiciones impuestas en la licencia de obras, así como la conformidad de
la edificación realizada con el proyecto que sirvió de base para otorgar la licencia de obra (SSTS
cont. 24.11.1973, RA 4888; 16.7.1992, RA 6469; 14.12.1998, RA 10102; 2.10.1999, RA 6978;
21.7.2001, RA 9885; 8.11.2003, RA 8045; RDGRN 10.4.1995, RA 3241; así, art. 32 de la Ley
de Valencia 3/2004). Además, con argumento en el art. 21.2 d) RS, el TS ha estimado que
también se debe fiscalizar «si el edificio puede habilitarse para el uso pretendido por estar en
zona apropiada y reunir las condiciones idóneas de seguridad y salubridad» (SSTS cont.
22.12.1976, RA 6034; 7.2.1984, RA 1034; 27.3.1991, RA 2021; 14.12.1998, RA 10102;
21.7.2001, RA 9885; v. también art. 4 de la Ley de Galicia 4/2003; art. 32 de la Ley de Valencia
3/2004). En el bien entendido de que si existen desviaciones con respecto al proyecto autorizado
por la licencia de obra, la licencia de primera ocupación deberá ser denegada aunque el edificio
reúna las condiciones de seguridad y salubridad que permitan destinarlo al uso de vivienda (STS
cont. 8.11.2003, RA 8045).
 
Con ello la licencia de primera ocupación absorbe toda la utilidad de la cédula de
habitabilidad (v. Capítulo VI), y es lo que explica la supresión de esta última en algunas
CCAA [Andalucía, Castilla-La Mancha, Galicia y País Vasco; v. subepígrafe 1 b) del
Capítulo VI], o que la licencia pueda servir de cédula (Valencia). No obstante, en
algunas CCAA la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad se
combinan sin solaparse como medios de control de la habilidad de las viviendas para
tener uso residencial (así, el art. 4 de la Ley de Galicia 4/2003).
 
b) Actos sujetos. Según disponen las normas estatales (arts. 1.10 RDUR, 21.1 RS) y reiteran
 
 
las autonómicas, está sujeta a previa licencia la primera ocupación de edificios. Están incluidas
las VPO (SSTS cont. 24.11.1973, RA 4888; 29.3.1983, RA 1584; 20.6 y 29.10.90, RA 5218 y
8392), viviendas éstas que, en relación con las autorizaciones para su uso, sólo difieren de las
viviendas libres en la cédula de habitabilidad, sustituida por la de calificación definitiva.
 
Se requiere licencia para ocupar cualquier parte del edificio, incluidas, por ejemplo, las
 
 
plantas destinadas a la actividad de garaje para uso de los copropietarios (SSTS cont. 21.2.1983,
RA 915; 19.12.1989, RA 9489), por lo que la licencia puede ser denegada si cualquier parte del
edificio difiere del proyecto autorizado, sin que pueda permitirse la ocupación parcial (STS cont.
1.9.1987, RA 7711).
 
La ocupación tras la modificación del uso previamente autorizado constituye un acto sujeto a
 
 
nueva licencia (arts. 1.13 RDUR, 21.1 RS; expresamente exigida también en la legislación
autonómica). Ha de tratarse de una «modificación objetiva» del uso autorizado (cfr. art. 21.1
RS), por lo que se requiere nueva licencia para sustituir un uso por otro (por ej., el residencial
por el mercantil o profesional, SSTS cont. 29.9.1989, RA 6716; 22.7.1996, RA 5948; el
industrial por el religioso, STS cont. 10.4.1989, RA 2924), y no cuando se trata de un simple
cambio de actividad dentro del mismo uso.
El uso de obras provisionales debe ser autorizado mediante la licencia de primera ocupación
provisional (cfr. art. 1.11 RDUR; contemplada expresamente en Navarra).
 
c) Requisitos para su obtención. El otorgamiento de licencia de primera ocupación
requiere que la obra se haya terminado al amparo de licencia de edificación no caducada (cfr.
 
 
SSTS cont. 29.6.1981, RA 2782; 4.12.1985, RA 1986/982). No obstante, faltando aquélla o
realizada la obra sin ajustarse a sus determinaciones, procederá el otorgamiento de licencia de
primera ocupación una vez transcurrido el plazo que la Administración tiene para adoptar
medidas de protección de la legalidad urbanística (cfr. SSTS cont. 4.12.1990, RA 10030;
3.4.2000, RA 4918), salvo que se trate de edificios construidos en zonas verdes, suelo no
urbanizable protegido o espacios libres, en cuyo caso la Administración no está sujeta a plazo
alguno para adoptar medidas de restauración del orden urbanístico conculcado (cfr. el vigente
art. 255.2 TRLS).
Además, la licencia de primera ocupación no podrá concederse si no se cumplieron las
condiciones impuestas en la licencia de obra, por ejemplo, las cesiones obligatorias (STS cont.
3.10.2001, RA 7649) o los compromisos de urbanización asumidos (STS cont. 14.5.2001, RA
3778). Es más, aunque se autorizase la ejecución simultánea de la construcción y de la
 
urbanización, no podrá procederse a la ocupación del edificio hasta que no esté totalmente
realizada la urbanización que los afecte y estén en condiciones de funcionamiento los
 
 
suministros de agua y energía eléctrica y las redes de alcantarillado (cfr. arts. 40.3 y 41.2 RGU;
cfr. también art. 3.2 Ley de Madrid 2/1999; arts. 73.4 y 147.2 DLeg. de Canarias 1/2000, etc.).
La competencia para su otorgamiento es municipal (cfr. el vigente art. 243.1 TRLS) [v.
 
Capítulo IV 4 b)], y con la solicitud deberá adjuntarse el certificado final de obra suscrito por
 
 
los técnicos y visado por los respectivos Colegios profesionales (cfr. art. 6 D 462/1971; así
también la legislación autonómica, por ej., Galicia, art. 195.6 Ley 9/2002). No obstante, la STS
cont. 20.10.1998 (RA 7995) ha estimado que cuando por razones distintas de las urbanísticas,
técnicas, habitabilidad y seguridad de la edificación, los técnicos no emiten el certificado (por
ej., por discrepancias sobre el pago de sus honorarios), entonces sea la Administración quien
compruebe las condiciones de la edificación, previo requerimiento a los técnicos directores (cfr.
regulación de la cédula de habitabilidad, art. 4 D 469/1972, en redacción dada por RD 129/1985;
la STS cont. 7.3.1995, RA 1870, aplicó esta solución a los efectos de la obtención de calificación
definitiva de VPO).
 
Algunas CCAA exigen también la presentación de la documentación técnica relativa al
mantenimiento y la conservación de la vivienda (Cataluña), y el certificado de control
de calidad (País Vasco).
 
La OM 26.10.1999 condiciona la expedición de la licencia de primera ocupación a que se
aporte certificado de adaptación de la infraestructura arquitectónica al proyecto técnico al que se
refieren los arts. 2 y 3 de la OM.
 
d) Régimen del silencio administrativo. Es jurisprudencia reiterada que en la licencia de
 
 
primera ocupación el régimen del silencio administrativo es el previsto para la licencia de obra
en el art. 9.1.7 a) RS [SSTS cont. 22.12.1976, RA 6034; 4.11.1985, RA 6299; 6.10.1992, RA
8460; 12.12.2001, RA 2002\1121; en contra, la STS cont. 26.2.1979, RA 985, estimó que se
aplicaba el art. 9.1.7 c) RS]. No obstante, el régimen del silencio administrativo del art. 9.1.7 a)
RS debe entenderse afectado por la Ley 30/1992 en los términos estudiados en el Capítulo IV 6.
 
En cualquier caso, está claro que no puede obtenerse por silencio administrativo la
licencia de primera ocupación que se solicita antes de la terminación de la edificación y
de que se autorice la modificación de la licencia de obra que da lugar a la ilegalidad de
la reforma (STS cont. 12.12.2001, RA 2002).
 
e) Efectos. En cuanto a sus efectos, la licencia de primera ocupación:
 
 
1) Legitima el uso indefinido de la edificación.
2) Dada su finalidad, sustituye a la certificación final de obra a los efectos de la
declaración de obra nueva del art. 22 LSV [cfr., sobre el derogado art. 37.2 TRLS,
RRDGRN 10.4.1995, RA 3241; 26.2.1996, RA 1033; cfr. también art. 52 a) RD
1093/1997].
3) En muchas normas autonómicas la licencia de primera ocupación es un requisito para
contratar los suministros de energía eléctrica, agua, gas y telefonía. La previsión suele
acompañarse de la tipificación de una infracción administrativa consistente en que la
empresa suministradora responde de la contratación de suministros sin previa licencia.
 
En Aragón la contratación de suministros no requiere licencia de primera
ocupación sino certificación del técnico director de la obra, acreditativa del
cumplimiento de la licencia de obra (art. 174 Ley 5/1999).
 
Además, en algunas CCAA la compraventa y el arrendamiento de viviendas terminadas
requiere el previo disfrute de la licencia de primera ocupación (v., por ejemplo, arts. 26
y 31 de la Ley de Galicia 4/2003; art. 17 de la Ley de Valencia 8/2004).
 
4) La licencia de primera ocupación (o la cédula de habitabilidad) es el dies a quo en el
 
 
cómputo del plazo en que operan los derechos de adquisición preferente de los socios
expectantes en las cooperativas de viviendas (art. 92.1 LC).
5) Junto a lo exigido, en su caso, por la Administración competente, se requiere licencia de
primera ocupación para proceder legalmente a la explotación turística del edificio (STS
cont. 14.11.1995, RA 680).
El promotor tener una copia de la licencia de primera ocupación a disposición del público
(cfr. art. 5.1 RD 515/1989; v. también arts. 15 de la Ley de Galicia 4/2003 y 12 de la Ley de
Valencia 8/2004) y entregarla gratuitamente al comprador o arrendatario (cfr. art. 9 RD
515/1989; v. también arts. 27 y 32 de la Ley de Galicia 4/2003 y art. 16 de la Ley de Valencia
8/2004). En Cataluña, la licencia de primera ocupación debe constar en los datos iniciales del
Libro del Edificio.
Junto a otros documentos, en las declaraciones de altas o alteraciones catastrales de bienes
inmuebles de naturaleza urbana consistentes en nuevas construcciones, ampliaciones, reforma o
rehabilitación, debe adjuntarse la licencia de primera ocupación o el certificado final de obra
[art. 3 A) RDG Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria de 18.12.1995, BOE
26.12].
 
f) Transmisibilidad y tasa por licencia de primera ocupación. Nos remitimos a los
 
 
epígrafes 7 g) y 11 a) del Capítulo IV.
 
3. DENEGACIÓN, OCUPACIÓN Y CONTRATOS SOBRE VIVIENDAS SIN
LICENCIA
 
 
a) Disconformidad con la licencia de obras. Dado su carácter reglado, la licencia de
 
 
primera ocupación sólo puede denegarse por las razones que constituyen su objeto de
fiscalización: porque el edificio no reúna las oportunas condiciones de utilización, porque no se
ajuste al proyecto para el que se concedió la licencia de edificación (a estas dos se refiere la STS
cont. 25.7.1989, RA 6113), y por el incumplimiento o defectuoso cumplimiento del deber de
urbanizar (cfr. SSTS cont. 30.1.1989, RA 582; 23.6.1998, RA 5731). La licencia de primera
ocupación también puede denegarse si el edificio se destina a un uso incompatible con el plan
(STS cont. 21.7.2001, RA 9885) o si se incumplen las condiciones a las que estaba sujeta la
licencia de obra (cfr. SSTS cont. 14.5.2001, RA 3778; 3.10.2001, RA 7640).
 
Además, como dice la STS cont. 2.10.1999 (RA 6978), la propia naturaleza de la
licencia de primera ocupación requiere el otorgamiento previo de la licencia de obra,
por lo que sin la concesión de esta última procede denegar la ocupación.
 
La disconformidad de la obra con el proyecto para el que se concedió la licencia de
edificación impide autorizar la ocupación (SSTS cont. 7.11.1981, RA 4762; 15.7.2002, RA
6132; 8.5.2002, RA 4315). Ello sucede incluso cuando las obras son legalizables (en contra, STS
cont. 30.4.1985, RA 3531), caso en que la licencia de primera ocupación sólo podrá concederse
después de que se obtenga nueva licencia de obra que permita legalizar lo construido (STS cont.
10.3.1999, RA 2172). La ocupación puede denegarse aunque la discordancia se deba a
imposibilidad técnica, pues entonces habría que buscar otra técnica que permitiera cubrir las
exigencias urbanísticas a las que lo omitido (por imposible) responde (cfr. STS cont. 22.11.1986,
RA 1987/916).
Ahora bien, el TS ha entendido que, en aplicación del principio de proporcionalidad, la
Administración debe elegir el medio menos restrictivo de la libertad individual, por lo que no
puede denegarse la ocupación por diferencias no sustanciales con el proyecto para el que se
obtuvo licencia de obra (STS cont. 3.12.1982, RA 7903). En tal caso, la licencia puede otorgarse
sujeta a la condición de que tales diferencias menores se subsanen (cfr. STS cont. 31.3.1998, RA
2482, donde se impuso la condición de que se demoliese lo construido sobre una pequeña franja
de la vía pública).
 
b) Incumplimiento del deber de urbanizar. Al no estar permitida la ocupación sin previa
 
 
urbanización (cfr. arts. 40.3, 42.2 RGU y la legislación autonómica), el incumplimiento o
cumplimiento defectuoso de este deber es causa suficiente para denegar la licencia [cfr. art. 21.2
d) RS; SSTS cont. 29.3.1983, RA 1548; 30.10.1995, RA 7212; 25.3.1998, RA 2473; 23.6.1998,
RA 5731].
Ahora bien, terminada la urbanización conforme al proyecto aprobado, no puede denegarse la
ocupación exigiendo mayores obras de urbanización, ni condicionarla al cumplimiento de
nuevos deberes de este tipo, sino que procede, en su caso, revisar la licencia de obras dentro del
plazo de cuatro años si se considera que existe una infracción urbanística grave (cfr. el vigente
art. 302 TRLS, en relación con el art. 103 LPA; v. SSTS cont. 23.11.1973, RA 4888;
12.12.1984, RA 453; 25.4.1988, RA 3204). La ocupación tampoco puede denegarse por
requisitos de urbanización que el Ayuntamiento acuerde después de la concesión de la licencia
de obras, pues ello deberá exigirse por el procedimiento adecuado (por ej., contribuciones
especiales, v. arts. 28 y ss. Ley 39/1988) (cfr. SSTS cont. 15.11.1983, RA 6049; 18.4.1986, RA
2804).
 
La licencia de primera ocupación puede someterse a conditiones iuris, pero no a condiciones
en sentido estricto [v. Capítulo IV 8 c)]. Entre las conditiones iuris admisibles, estaría, por
 
 
ejemplo, el cumplimiento de los deberes de urbanización (cfr. SSTS cont. 26.1.1987, RA 1995;
29.10.1990, RA 8392) o la prestación de un aval que garantice tales deberes (cfr. SSTS cont.
9.3.1988, RA 1824; 9.3.1989, RA 1939). Ahora bien, en este último caso, si la ejecución de las
obras de urbanización corresponde al Ayuntamiento, las garantías recibidas deberán ser
canceladas si las obras no se realizan por causa imputable a la Administración (STS cont.
31.5.1999, RA 5526). Por otra parte, también es posible sujetar la licencia de primera ocupación
a la condición de que se rectifiquen aquellos elementos constructivos que no se ajustan a la
licencia de obra (STS cont. 22.10.1998, RA 7686), siempre -habrá que entender- que se trate de
desviaciones no sustanciales. Además, puede imponerse como condición la prestación de fianza
que asegure la corrección de estas desviaciones no sustanciales (STS cont. 31.3.1998, RA 2482).
 
c) Irregularidades que no permiten su denegación. La licencia no puede ser denegada por
 
 
cuestiones ajenas a lo que constituye su objeto de fiscalización. Por ejemplo, discusiones sobre
cesiones de terrenos (SSTS cont. 11.12.1980, RA 5000; 30.1.1989, RA 582), reparcelaciones
(STS cont. 30.4.1984, RA 2825), errores o ilegalidades cometidos en el otorgamiento de la
licencia de obra (SSTS cont. 15.11.1983, RA 6049; 6.12.1986, RA 8101; 14.12.1998, RA
10102; 10.3.1999, RA 2172), o en la liquidación de la tasa por esta licencia (STS cont.
19.7.1988, RA 6064).
 
d) Subsanación a cargo del promotor solicitante. La existencia de deficiencias que
 
 
impiden autorizar la ocupación de edificios permite a la Administración adoptar medidas
correctoras tendentes a la adecuación a la legalidad urbanística dentro del procedimiento de
otorgamiento de la licencia (cfr. art. 9.1.4º RS). Estas medidas no constituyen sanciones, por lo
que en su adopción no deben seguirse los trámites del procedimiento sancionador (STS cont.
22.11.1986, RA 1987/916). El responsable de la subsanación de tales deficiencias es el
solicitante, aunque haya enajenado las viviendas y locales (SSTS cont. 25.1.1988, RA 339;
26.5.1989, RA 3995; STS 3.11.1999, Actualidad Civil 7 [2000]). De hecho, el solicitante
responde frente a la Administración aunque la licencia de primera ocupación no pueda otorgarse
por razón de las alteraciones realizadas por el adquirente, pues no es sólo que el promotor no
debería haber permitido la ocupación sin licencia, sino que, además, ello no libera de
responsabilidad al promotor con respecto a los compromisos contraídos con la Administración,
sin perjuicio de las acciones civiles que le correspondan contra los adquirentes (STS cont.
23.6.1998, RA 5731).
 
e) Ocupación sin licencia. La ocupación sin licencia permite a la Administración impedir la
 
 
continuación en el uso y requerir la solicitud de licencia en el plazo de 2 meses (cfr. art. 29
RDUR). Constituye, además, una infracción urbanística sancionable con multa del 1 al 5% del
valor de la obra, si la ocupación es legalizable (art. 90.1 RDUR; no hay desproporción aunque su
cuantía supere el importe de la tasa correspondiente, STS cont. 20.6.1990, RA 5218), y de la que
responde el ocupante y también quien entrega las llaves cooperando en la infracción (STS cont.
30.7.1987, RA 7698). La misma no encaja adecuadamente en la enumeración de infracciones
graves del art. 54 RDUR, por lo que habrá que estimar que constituye una infracción leve.
Paradójicamente, en el RDUR no está tipificada la ocupación no legalizable, por lo que, en
este caso, la remisión del art. 90.2 RDUR se hace al vacío.
 
f) Incumplimiento contractual. La entrega de un inmueble sin licencia de primera
ocupación (o sin cédula de habitabilidad) es causa de resolución ex art. 1124 CC de todos
 
 
aquellos contratos en los que se transmita el dominio de la vivienda o local (cfr. SSTS
22.12.1993, RA 10106; 11.12.1995, RA 9474; 9.5.1996, RA 3870; 3.6.2003, RA 5331; SAP
Pontevedra 28.5.2003, JUR 2003\229625) o el derecho de uso de los mismos (típicamente, el
arrendamiento, cfr. arts. 1554.1º y 3º y 1556 CC). El hecho de que la licencia de primera
ocupación deba ser otorgada por el Ayuntamiento no impide que el incumplimiento sea
imputable al vendedor (o arrendador), pues el comprador (o el arrendatario) es tercero en el
procedimiento administrativo relativo a la licencia de primera ocupación. Por ello el vendedor
está obligado a pagar, en su caso, la cláusula penal prevista para el incumplimiento o el
cumplimiento tardío de la obligación de entrega del edificio con las autorizaciones requeridas
para ocuparlo (cfr. STS 3.11.1999, Actualidad Civil 7 [2000]). Además, si, ante las
irregularidades administrativas, el interesado en la compraventa del inmueble decide no celebrar
el contrato, deberá devolvérsele lo que, en su caso, entregara en concepto de arras penitenciales
(SAP Cantabria 26.9.2002, JUR 2003\8507)
Además, si el contrato se celebró gracias a la mediación de un gestor inmobiliario o de un
agente de la propiedad inmobiliaria, éste carecerá de derecho a remuneración alguna si el
inmueble carece de licencia de primera ocupación (o de cédula de habitabilidad) y no se informó
de ello a los compradores o arrendatarios (SAP Baleares 8.5.2000, AC 2001\2028).
 
BIBLIOGRAFÍA
 
 
Además de la citada en el Capítulo IV, CANO MURCIA, Las licencias de primera utilización u ocupación
de los edificios. Doctrina, Jurisprudencia, Legislación y Formularios, 2ª ed., Pamplona, 1997.
 
 
Sobre los efectos jurídico civiles de la entrega de inmuebles sin licencia de primera ocupación o cédula de
habitabilidad, v. el comentario de SALANOVA VILLANUEVA, CCJC 64 (2004) § 1724.